案 由：

物业管理事关城市生活品位，事关居民获得感，事关千家万户的根本利益。我市物业市场还很不成熟，业主与物业公司之间矛盾不断，特别是住宅小区物业投诉长期占据“百姓问政”前列，通过广泛调研，梳理出我市住宅小区物业管理主要存在以下问题：一是物业服务不到位。住宅小区物业应提供包括房屋管理、装修管理、公共设施维护、环境卫生清洁、绿化养护、治安消防管理、文娱服务等常规性服务。但我市多数小区物业只负责看门和收费，且小区保安多为中老年人，无法胜任治安管理工作，物业服务缺失严重。二是物业收费混乱。物业收费缺乏有效监管，个别小区物业存在多收费，乱收费情况，物业不主动公示收支明细，即便公布，业主也因缺乏专业知识而无法审核；国家明确禁止通过停水停电等措施向业主催缴物业费，为此绝大多数物业公司采用类似限购水电等“打擦边球”方式，通过增加业主时间成本催缴物业费，引发诸多矛盾。三是物业收费难导致恶性循环。业主“花钱购买服务”意识淡薄，物业收费难，导致物业公司采取降低服务成本或乱收费维持运营，由此又加剧了业主对物业服务的不满情绪，物业收费更加困难，业主同物业陷入双输的恶性循环当中。

建议、办法和要求：

一是加强物业服务政府监管。一方面要发挥物业行政主管部门的监督管理作用，定期对物业服务质量进行考核，并向社会公开考核结果；另一方面要发挥社区在物业管理中的重要作用，把物业管理纳入社区统一监管范畴，形成有效的网格化基层监管体系。

二是加强物业服务政府参与。落实综合执法进小区政策，职能部门要切实履行对小区乱搭乱建、摆摊设点、占道经营以及堆放危险物品、污染排放和噪音扰民、改变房屋用途等违法违规行为的管理职能，协助物业服务企业将更多精力投入到提升服务水平上来；加快老旧小区改造，完善硬件设施，同时针对老旧小区管理成本高的现状，给予适当的补贴。

三是加强物业服务市场竞争。住宅小区所在社区要积极协助各小区成立业主委员会，激发业主“主人翁”意识，引导小区业主建立微信“单元群”、“楼宇群”、“小区群”，充分发挥业主委员会“居民自治”作用。严格实行物业管理招投标制度，规范招投标方式，逐步建立健全业主委员会、物业服务企业双向选择、公平竞争的管理机制，改变“建管不分”的现状，为物业管理提供一个公开、公平、公正有序的竞争市场，创造公平的市场竞争格局，推动物业管理行业向优胜劣汰、规范健康的方向发展。

四是加强物业服务源头监管。物业管理是对前期建设水平依存度很高的行业，只有把符合规划要求，质量符合标准、公共配套设施完善的开发项目推向市场，才会避免因开发遗留问题给物业管理工作带来的被动，主管部门要把好开发建设源头关和物业交接验收关，为后续物业管理的良性发展开好头、铺好路。

（民建榆林市委）