提案者：柴自军

我市的小区物业服务管理工作起步于2002年，2005年后进入相对快速发展的阶段。全市现有物业服务企业91家，其中：具有一级资质的的2家，二级资质的13家，三级资质的176家，物业从业人员6000多人，物管项目总数达243个，物业服务总面积达1047万平方米，全市物管覆盖面达42.13%。总体来看，我市小区物业管理目前处在稳步推进、不断规范的发展阶段，也涌现出诸如榆林万家物业服务有限公司等品牌物业。但物业服务管理中仍存在不少问题，一是开发建设遗留的问题，造成物业纠纷。如开发建设单位不按规划要求建设配套设施，有的小区配套设施权属不清晰、房屋及附属设备质量有问题。交房后，开发建设单位把遗留问题甩给物业公司，造成物业公司与业主之间发生矛盾；二是收费难依然困扰着绝大部分物业管理企业，主要原因是，一方面很多业主还缺乏“花钱买服务”的意识，另一方面是我市物业收费执行的是全省统一标准，本地物定企业普遍反映物业收费标准较低，人员难聘用，企业利润薄，生存难，由于收费少，物管人员报酬低，管理质量不高，业主不满意，形成了“越是收不到钱，越是管不好，业主越不愿交钱”的恶性循环；三是老旧住宅小区，大多规模偏小，配套设施不全，加之保修期满，管网老化，公共设施设备、共用部位需要维修，但业主当时未缴纳住宅专项维修资金，物业服务企业一般不愿接手，导致小区管理服务较差；四是法定程序的业主委员会组建难，组建后执行力和代表力差，业主对业委会不信任不支持，致使一些小区出现物业公司越权管理，损害业主合法权益；五是小区停车管理问题日益凸显。近年来，随着小区私家车保有量的剧增，小区停车位已远远跟不上车辆的增加速度，导致很多小区内车辆停放、疏导、管理无序混乱，成为物业管理面临的一个新问题；六是物业企业自身服务行为不规范、不到位。表现在一些物业企业往往以管理者自居，不尊重业主的权利，不按服务合同的约定提供质价相符的服务，加之部分管理人员素质较差等，制约着物业企业的健康发展。因此，小区物业管理亟待规范，特提出如下建议：

     要通过政策引导，典型引路，努力推进我市小区物业服务管理的规范化。一是通过开展各种形式多样、生动活泼的物业管理宣传活动，加大有关物业法律法规的宣传力度，力求使其家喻户晓，让物业管理和服务的理念在住宅小区居民中入脑入心，不断增强小区居民“花钱买服务”的物业消费意识。二要像重视城市建设一样重视物业管理，要在抓好社区建设的同时，给物业管理以客观合理的定位，防止重社区建设、轻物业管理的倾向，切实加强物业管理工作。要结合我市实际，尽快修订、完善和细化有关住宅小区物业管理办法，进一步明确各责任主体的权利与义务，切实理顺业主、业主委员会、物业管理企业以及社区居委会四者之间的关系，明确规范各方行为，明确各自职责，确保物业管理活动始终能够依法依规顺利实施。同时，要制定出台有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策。同时，要制定出台有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策，真正把物业管理作为一个新型朝阳产业来加以培植和扶持。三要积极做好业主委员会的成立指导和政策帮扶工作，努力提高城市小区成立业主委员会的普及率，并逐步将业主委员会纳入社区管理系统，使业主委员会的工作除维护业主的合法权益外，还与社区综合治理、提高公民道德、卫生保健、健康文体等工作相结合，使其在建设美好家园、构建和谐社区当中发挥和用。四要强化老旧小区物业管理，对一部分管理水平低、权属交错、零散分布的小区，可通过委托代管的形式，把由原产权单位承担的物业管理职能转由物业公司代管；对有条件的老旧小区，可以尝试引进或成立专业性的物业公司，通过市场化的运作模式，对小区实施物业管理。五要加强对住宅专项维修资金的管理，新建住宅在办理产权手续前，必须足额交存首期住宅专项维修资金，以保证房屋保修期过后的维修，这对确保物业管理活动日常开展至关重要。六要将物业用房作为住宅项目报建的前置条件，给予设计规划和建设，以便于业委会和物业公司后期介入管理。七要通过宣传、推广像我市文昌物业等先进典型的成功经验和做法，引领我市小区物业管理的专业化、规范化发展。要通过市场竞争机制优胜劣汰，打造一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信度好的品牌物业企业，充分发挥其示范带动作用，不断提升物业服务行业的社会声誉。