按照市政协2008年的总体工作安排，市政协环资委于4月上旬利用一周的时间，在市政协副主席赵建国、刘洪的带领下，组织部分市政协委员和相关部门的负责同志，对我市经济适用住房、廉租房建设情况进行视察。视察组通过实地视察、召开座谈会、征求委员意见、与相关部门研究讨论等形式，先后深入到府谷县、清涧县、榆阳区和市房产局视察了解全市的经济适用住房和廉租房建设情况。现将视察情况报告如下：
一、基本情况
1、房地产建设的整体情况。2007年以来，全市在建房地产开发项目25个（新建17个，续建8个），开发面积达60万m2，完成投资12亿元。开发投资和规模较上年度均有所增加。其中，市区开发项目13个，完成开发建筑面积40万m2，完成投资8亿元，预售房总面积达38.9万m2，多数新建项目由过去的以多层为主逐步向小高层、高层发展，项目规模明显增大，建设标准和设计水平明显提高。
 2、经济适用住房建设情况。根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》及省政府有关文件精神，在市委、市政府正确有序引导下，经济适用住房建设发展较快，截至2007年底，全市建设经济适用住房约248.6万m2，总投资23亿元，解决了21600户干部职工的住房困难。经济适用住房虽然发展快，但结构不合理，主要是机关单位干部职工集资建设经济适用住房（集资建房），占到了经济适用住房总量的99%，而政府划拨土地建设的经济适用住房，只占经济适用住房总量的1%。2006年9月，建设部等三部委下发了《关于制止违规集资合作建房的通知》，我市停止了党政机关、事业单位集资建房项目的审批。
为改变我市经济适用住房结构不合理状况，完善经济适用住房制度，2005年，市政府在红山银沙小区划拨土地22亩，启动了首期经济适用住房工程。按照银沙小区详规修建多层住宅6栋，共2.7万平方米，投资2700万元，该项目于2006年10月交付使用，解决了榆林城区162户中低收入家庭的住房困难。今年，全市计划开工建设经济适用住房48万m2，投资5.65亿元。其中榆林城区“1112”工程，开工建设榆林市金苑小区经济适用住房一期工程，建筑面积10万m2，投资1.2亿元；榆阳区现已开始一期1833户的预售公示工作，今年10月10日前交付使用。榆阳区金沙小区经济适用住房二期工程，建筑面积20万m2，投资2.3亿元，预计2009年10月15日前交付使用；神木、府谷、定边三县2008年的经济适用住房建设规模达到18万m2，投资达2.15亿元。这些县建设工程的启动，必将对全市的经济适用住房工作起到积极的引导、示范和带动作用。
3、廉租房建设情况。按照全省城镇廉租住房保障对象实现“应保尽保”的总体要求，全市列入城镇低保的家庭共有18312户，其中人均住房8 m2以下的共10177户， 2007年，我市先以人均住房8 m2以下的作为首保范围，完成廉租住房保障任务2727户，其中：实物配租354户，租金补贴2373户，保障率达到27%。为落实这一目标任务，市政府与各县（区）政府签订了2007年《城镇廉租住房制度建设工作目标管理责任书》。根据年度考评结果，全市以租金补贴的方式落实保障资金577万元，共保障廉租住房对象4190户，保障率41%，完成计划任务的141%。其中榆阳、神木、府谷三县（区）一次性实现了“应保尽保”。今年，根据省政府与我市签订的廉租住房保障目标责任书要求，对符合廉租住房保障条件的9329户中申请货币补贴的低保家庭，基本做到应保尽保，新建廉租房35500m2，解决710户符合条件特困家庭的住房困难，共需资金5600万元。
二、存在问题
市委、市政府高度重视这项工作。先后印发了《榆林市经济适用住房管理办法》（榆政办发[2005]113号）、《榆林市城镇廉租住房管理办法》（榆政办发[2007]37号）、《榆林市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见》（榆政发[2007]65号）、《榆林市已购公有住房和经济适用住房出售管理暂行办法》（榆政办发[2007]121号）四个文件，成为指导我市经济适用住房、廉租房建设的规范性文件，基本建立了政策框架和制度体系，对推动这项工作的深入健康发展起到了积极的引导、规范和促进作用。各县区也高度重视这项工作，把经济适用住房和廉租住房建设列入政府重要议事日程，及时成立组织机构，纳入目标考核责任范围，层层落实责任，建立健全了相关制度，积极推动这项工作的深入健康发展，对于抑制房价过快上涨，促进社会和谐稳定发挥了重要作用，做出了积极贡献。目前，榆阳、神木、府谷等县区的经济适用住房和廉租住房建设工作已全面启动，靖边、定边等经济发展较快、财政收入较好的县也已列入了政府重要议事日程，展开前期的调研、勘察、设计、论证和选址工作。我市的经济适用住房和廉租房建设工作虽然取得了一定成绩，但也存在一些不容忽视的问题，主要是：
1、保障工作起步晚，南北发展不平衡。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国办发[1994]43号），把经济适用住房建设问题作为城镇住房制度改革的基本内容之一，初次提出建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。此后国务院及办公厅、建设部先后几次发文，对经济适用住房工作进行了规范。其他周边省市的经济适用住房建设工作起步早、发展快、规模大，现已初具规模。而我市从2005年才正式启动住房保障工程，起步较晚。同时，由于资源禀赋与发展阶段的差异、产业发展程度的差异、投入水平的差异导致我市南北经济发展失衡，北部六县（区）在建设经济适用住房的过程中资金压力相对较小，特别是榆阳、神木、府谷几个县区的工作力度大，工程进展较快，榆阳区已完成一期主体工程的70%，其余几个县也把建设经济适用住房工作列入2008年解决民生问题的重点工程之中，初步完成工程立项、选址和方案设计、工程地质勘探等工作，今冬明春即可解决部分城镇中低收入家庭的住房困难问题。而南部六县（区）受财政收入、土地供应、居民消费水平等多方面因素制约，没有形成健全的房地产市场，商品房建设已经滞后于居民的消费需求，经济适用住房建设工作在短时间内很难启动。
2、土地供应紧张，建设难度较大。经济适用住房的建设用地，是政府依法依规实行行政划拔方式供应的。这就需要政府有足够的财政资金和大量储备发展用地。北部六县由于财政实力较强，可以保障充足的建设用地，而南部六县由于财力较弱，居民消费水平低，城市建设步伐不快，很难通过政府开发来获得建设用地，这已成为南部六县城市建设和房地产市场发展的瓶颈之一。
3、建设规模有限，供需矛盾突出。目前，各县区特别是榆林城区符合申购条件的人很多，受财政支付能力等多种因素制约，不可能在短时间内解决所有的住房问题。必须按照申购者的实际情况，分批次、按步骤、循序渐进逐步加以解决，建立住房保障的长效机制。而房地产开发相对周期较长，因此，有限的住房供应与巨大的市场需求之间形成较大的反差，供需矛盾较为突出。
4、工作机构不健全，协调机制需加强。住房保障工作是一项政策性很强的工作，量大面广，专业性强，对工作的要求很高，任务非常艰巨，需要大量的人力、物力和财力。目前，除市房产局作为主管部门外，我市下面没有成立一个具体实施住房保障工作的专门机构。人员都是兼职的，难以固定，而且人员没有经过正规的培训和教育，人员素质参差不齐，影响了工作效率和工作质量。
5、手续办理繁琐，影响工程进展。经济适用住房建设的审批手续，涉及的管理部门多，手续的办理周期较长，没有建立经济适用住房建设相关审批手续办理的“绿色通道”，导致经济适用住房建设不能按时开工建设，影响了工程的进度。
6、建立健全相关制度，管理需进一步完善。在房价核定的过程中，由于各县区经济发展水平的差异，存在经济适用住房价格高低不一的这种情况。国务院《经济适用住房管理办法》第二章第八条明确规定：“经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担。”现在的经济适用住房房价，明显高于城区人均可支配年收入和居民消费的实际情况。由于经济适用住房建设工作刚刚启动，在一些制度建设和实际操作中不是很到位，没有成功的经验可寻，在生产、销售、退出、物业等方面还存在一些问题，有些问题还比较突出，管理需进一步加强和完善。
7、廉租房发展不平衡，实物配租压力较大。城镇廉租住房制度是目前解决最低收入家庭住房问题的重要途径，是社会保障体系建设的重要组成部分，是市场经济体制下各级政府履行社会保障职能的重要体现。廉租房是政府一次性投入，需要占用大量的基础设施建设资金，而且管理复杂，运行成本高，需要大量的人力、物力、财力，管理如果跟不上，就会出现搬进来难，搬出去更难的问题。
三、几点建议
1、因地制宜规划，统筹南北发展。由于我市存在的南北发展差异，在经济适用住房和廉租房建设过程中应考虑到各个县的实际情况，因地制宜，科学规划，统筹安排，绝不能搞 “一刀切”。榆林市区和北部六县的房价过高，大力发展经济适用住房和廉租房建设有利于调节房地产市场供求关系，保持房地产市场供求基本平衡，保持价格稳定，有利于促进房地产业规范有序健康发展，避免房地产市场大起大落，使住房价格涨幅与消费者收入增长幅度相适应。要通过循序渐进、量力而行的原则，逐步扩大保障范围，健全保障体系，把需要政府保障的人群涵盖到中等收入以下的所有人群，不仅包括城镇中低收入的非农业人口，而且随着财政收入的增长应逐步将农民工住房问题也纳入政府的公共政策，多渠道改善农民工住房条件，包括建设住房出租给农民工，实现“全覆盖”，这样，我市的住房保障体系才比较完整和健全。
南部六县还未形成统一的、健全的房地产市场。要以解放思想大讨论为契机，切实搞好保障住房建设工作。政府可以通过政府引导、政策优惠、资源置换、市场运作、盘活资金、吸引社会和民间资本进入房地产市场，破解资金短缺的难题，在解决中高收入住房需求的同时，量力而行建设经济适用住房。在廉租房保障工作中政府可采取货币补贴的形式全部解决低收入家庭的住房问题。
2、加快土地开发，加强土地管理。从目前看，能否把房价控制在合理的范围内，土地价格起着主导作用。为此，经济较发达县区政府应统筹安排土地开发计划，优化供应结构，控制土地成本。在优先保证政府划拨土地建设经济适用住房的同时，在商品房开发中改高地价挂牌拍卖为按类别档次供给。今后房地产开发土地价格应按照高、中、低三个档次的不同比例定出不同价位，提供不同数量面积。对高档、别墅类用地供给要从严限制，对中小户型普通商品房应从优考虑，控制在房地产土地供应总量的80%为宜，以稳定社会预期。把土地供给与户型规模成本结合起来，在同等条件下，“中小户型”者可优先获得土地开发经营权，房价实行最高限价制度，从根本上降低房地产开发利润。二是南部欠发达县区土地资源匮乏，必须解放思想，转变观念，加大土地开发力度，应通过旧城区改造、扩大城市空间、招商引资、市场运作等方式获得土地资源，划拨一部分用于经济适用住房建设。三是应实施土地开发规划、土地供应项目、土地供应条件和土地供应办法“四公开”，实行阳光操作，加强土地管理，净化土地供应市场，提高土地资源利用效率。
3、完善相关程序，确保公平正义。为确保购买经济适用住房过程中真正体现公开、公平、公正，防止可能出现的问题，必须完善相关制度和程序。一是严格确定申购条件和申购程序，要认真细致地做好符合条件申购者的家庭收入、家庭财产、现有住房情况的调查核实工作。加大对经济适用住房各个环节的管理和监督。准确界定经济适用住房销售对象，完善经济适用住房申请、审批、购买、退出程序等环节做出严格、具体的规定，确保真正符合条件的中低收入家庭买到经济适用住房，严防不符合购买条件的家庭购买经济适用住房。二是加强群众监督。充分发动群众，对申请对象的家庭人口、家庭收入、住房状况、实际生活水平让社区居民和群众进行评议。实施政务公开，通过三榜公示，鼓励群众对政府及业务主管部门的工作实施监督。畅通投诉举报渠道，确保群众的监督权落到实处。三是加强行政监督。各级政府要加强对有关业务主管部门行政工作的督查和监督。监察部门要建立对政府及有关业务主管部门实施行政效能监察的长效机制，做到违规必究，有错必纠。四是严肃责任追究。要将推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度工作纳入政府目标管理考核范围，实行“一把手”负责制，同时要落实各主管部门的责任，对工作中玩忽职守、循私舞弊等造成不良影响的，要严肃追究有关责任人的责任。
4、合理核定面积价格，保护中低收入者利益。经济适用住房应以中小套型为主，中套面积的控制在90m2左右，小套面积控制在60m2左右，要本着有利于落实建设资源节约型社会的要求，与中低收入家庭收入水平和支付能力相适应、与政府负担能力相适应的原则来进行，要合理确定价格。国务院《经济适用住房管理办法》规定：“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用住房销售应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。”在经济适用住房价格核定过程中，应严格按照国务院和省政府的有关规定，政府应在招标以前公布经济适用住房指导价格，并由价格主管部门会同专家和各界人士及居民代表召开价格听证会，最后将价格和价格构成向社会公布。如果房价过高，超过中低收入家庭的经济负担，就会损害中低收入者的利益，违背了建设经济适用住房的初衷。
5、成立专门机构，提高工作效率。我市经济适用住房和廉租房保障工作起步晚、工作量大、任务艰巨，需要大量的专业工作人员，靠现有的临时机构和有限的兼职人员无法正常开展工作。应借鉴西安、宝鸡等城市的做法，根据国务院（2007）24号文件和《陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕政发[2007]62号）“要在房地产管理部门设立专门的住房保障管理机构，配备必要人员，具体负责此项工作。”文件精神，应尽快成立“榆林市住房保障中心”以及基层县区的专职机构，以促进全市住房保障工作的顺利实施。
6、完善公积金制度，统筹安排补贴资金。截止目前，我市还有米脂、佳县、清涧、吴堡四县尚未执行住房公积金制度。国务院24号文件明确规定，将过去规定的土地出让净收益的5%调高到10%，住房公积金增值收益的余额作为廉租住房的保障资金来源，但一些县还没有执行这一政策。同时由于县域经济发展不均衡，财政收入较少的贫困县，由于保障资金未予落实，住房保障工作难以正常展开。建议市政府统筹安排市上的补贴资金，在实物配租中向贫困县予以倾斜。
7、建立健全相关制度，加强廉租住房建设。廉租住房制度是政府采取住房租赁补贴，实物配租和租金减免的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准，且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房制度。我市在廉租住房建设中应做好以下几方面的工作：一是按政府确定的廉租住房对象人数，确定所需廉租住房资金总额，并多渠道筹集廉租住房资金。其资金来源主要是土地出让净收益中按不低于10%的比例提取的资金；住房公积金增值收益中按规定提取的廉租住房补充资金；社会捐赠用于廉租住房的资金及其他渠道筹集的资金；财政预算安排的廉租住房补充资金。二是多渠道解决廉租住房房源，确保符合廉租住房条件的最低收入家庭都能住上廉租住房。廉租住房房源应从以下几个方面予以解决：政府直管公房中可以用于廉租住房的部分；经济适用住房中划出一定比例用于廉租住房，面积一般在50 m2以下，收购一部分二手房用于廉租住房；收购一部分符合条件的空置商品房用于廉租住房；适当建设小部分廉租住房小区。三是建立和完善合理的准入退出机制，根据享受廉租住房保障家庭收入情况的变化，对其资格、方式、额度及时进行调整。四是随着政府财政收入的增长，适时调整享受廉租住房对象的准入标准，不断扩大覆盖面。