根据市政协年度工作安排，11月中旬，市政协环资委组织部分政协委员和相关部门负责同志，在杨志先副主席的带领下，分别深入横山、子洲、米脂等县区和市住建局、市国土局等部门，通过实地察看、查阅资料、听取汇报、座谈交流等形式，就我市房地产去库存工作情况进行了专项视察，并结合前期城市规划建设管理工作专题调研过程中掌握的其它县区房地产市场发展情况，形成了如下视察报告：

一、 我市房地产开发建设情况

我市房地产开发起步于90年代后期,2000年至2006年期间，主要是单位集资建房，同时有少量的商品房开发建设，2006年国家叫停了单位的集资建房。2006年至2008年，房地产开发进入快速发展期，2008年受全球金融危机的影响，房地产市场小幅回落。2010年至2013年，随着榆林能源化工基地建设的飞速发展，经济快速增长，居民收入增加，外来人口不断增多，房地产市场也随之进入了黄金发展期，项目突增，房价大涨，销售火爆。2014年受经济整体下行、能源市场低迷、金融信贷紧缩等多重因素影响，我市房地产市场和全国其他能源型城市一样，逐渐步入低迷，房价开始下降，销售回落，房地产待售面积不断增加，出现了群访、断供等现象。2015年底，随着整体经济的企稳回升，房地产市场也逐渐趋于稳定，房价止跌回稳，存量房滞销压力有所缓解。2016年以来，房地产市场逐渐回暖，销量增长，价格回升，库存下降。

2016年1-10月份我市房地产在建项目共有49个（市区39个，县区10个），榆林市中心城区新建项目3个，其余46个项目均为续建项目。累计完成房地产开发投资29.7亿元，同比下降12%。其中榆林市中心城区累计完成房地产开发投资19.88亿元，同比下降11%。累计完成商品房施工面积329.44万m2，同比增长4%，其中商品住房累计完成施工面积318.26万m2，同比增长5%。榆林市中心城区累计完成商品房施工面积187.08万m2，同比增长14%，其中商品住房累计完成施工面积184.5万m2，同比增长14%。

二、我市商品房销售及房价情况

2016年1-10月份：全市商品房销售面积121.59万m2，其中商品住宅销售面积111.4万m2， 8943套。10月份全市住宅均价4597元/ m2,同比下降17%，环比下降13.9%。榆林市中心城区商品房销售面积73.34万m2，同比增长121%；其中商品住宅销售面积64万m2，同比增长126%，销售套数5038套。10月份榆林市中心城区住宅均价5900元/ m2。2016年1-10月份我市二手房交易1667件，同比下降12%；交易面积21.1万m2，同比下降17%。销售均价为4664元/ m2，同比增长13.7%。榆林市中心城区二手房交易1248件，同比增长47%；交易面积15.74万m2，同比增长17%；销售均价为4800元/ m2。    

三、我市房地产库存情况

截至10月底全市商品房库存750.13万m2，其中商品住宅库存421.86万m2、32301套。榆林市中心城区商品房库存410.785万m2，其中商品住房库存158.4万m2、11356套；神木县商品房库存39.03万m2，其中商品住房库存37.83万m2、3442套；府谷县商品房库存37.7万m2，其中商品住房库存37.7万m2、1994套；定边县商品房库存66.43万m2，其中商品住房库存50.46万m2、4170套；靖边县商品房库存53.86万m2，其中商品住房库存34.51万m2、2924套；横山区商品房库存105.57万m2，其中商品住房库存75.38万m2、5968套；米脂县商品房库存2.19万m2，其中商品住房库存1.97万m2、182套；绥德县商品房库存11.68万m2，其中商品住房库存7.48万m2、678套；佳县商品房库存5.32万m2，其中商品住房库存3.27万m2、287套；清涧县商品房库存3.25万m2，其中商品住房库存2.93万m2、325套；子洲县商品房库存11.97万m2，其中商品住房库存9.59万m2、799套；吴堡县商品房库存2.35万m2，其中商品住房库存2.35万m2、176套。

截至10月底，全市消化商品房库存121.59万m2，其中消化住宅库存111.4万m2、8943套，去库存周期由今年6月份的82个月降到41个月。

四、加快房地产去库存的主要政策措施

为了有效推进我市房地产去库存工作，确保房地产市场平稳健康发展，我市在贯彻落实好中省去库存政策的基础上，于2015年出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展实施意见》。2016年7月根据省政府《关于房地产去库存 优结构的若干意见》精神，出台了《榆林市房地产去库存 优结构实施意见》，并在此“意见”的基础上进一步细化相关政策，出台了《榆林市房地产去库存 优结构实施细则》。2016年10月由住建设局、市人行、市银监分局联合下发了《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》。同时，采取了以下措施，确保各项政策落到实处。

一是加强源头管控。对库存消化周期超过18个月的区县、开发区，暂停房地产用地供应;消化周期超过12个月低于18个月的区县、开发区，适当减少用地供应，有效控制新增库存量。

二是调整土地用途。对已供地未实施或部分实施的房地产项目，在符合规划条件、不增加容积率的前提下，建设单位申请土地用途在商业、旅游、养老、租赁、娱乐等经营性用途(交通、工业除外)之间调整的，由规划主管部门审批实施。

三是调整规划审批。房地产开发项目在不改变用地用途、容积率的前提下，建设单位调整房屋户型，不需重新进行规划审批，由建筑设计单位出具户型变更设计，并经施工图审查机构、消防审查后，即可调整。房屋户型调整后，相关建筑设计图纸资料报规划主管部门备案。

四是结合脱贫攻坚移民搬迁去库存。按照中省移民搬迁“三靠近”、“四化同步”和优先采取货币化安置的原则，出台了《榆林市关于实施存量现房安置易地移民搬迁人口的指导意见》，移民搬迁户购买库存商品住房进行集中安置的，不仅能领取集中安置政策性补助，还可在安置房所在地办理本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续，享受城镇居民同等的教育和基本公共服务资源。按照10%—20%的购买比例，又可以消化存量商品房20-40万m2。

五是集中推进商品房网签备案。通过加强对市民诚信教育、加大按揭贷款审批力度、加大银行对企业承诺的贷款兑现力度、依法处理商品房合同不规范以及购买双方不履行合同的行为等一系列措施，集中推进交了定金或签了认购合同未网签的商品房完成网签备案，有效消化库存。

六是积极调动银行的去库存积极性。积极引导银行加大对购房贷款的支持力度，针对开发企业现金流短缺、农民进城购房贷款困难的问题，农业银行推出了“农民安家贷”的新产品，帮助购房户度过难关，取得了很好的效果，同时也避免了出现烂尾楼的风险。

七是通过引导房地产企业让利消化库存。通过和房地产企业多次座谈，引导房地产企业采取房价优惠、一次性付款让利、赠送车位或储藏室、赠送装修、给购房户代交契税或专项维修资金、免收物业费等优惠措施，吸引购房户购房。通过上述优惠措施，我市消化了房地产库存10万m2。

八是通过提高棚户区改造货币化安置率消化库存。

我市始终把棚户区改造货币化安置作为去库存最重要的一项举措，充分利用国开行、农发行支持棚户区改造的金融政策，大力提高棚户区改造货币化安置率。制定了《房屋征收补偿管理办法》和《市政府购买棚户区改造服务管理办法》，起草了《关于进一步加快全市棚改工作的实施意见》和《棚改资金支付流程》等一系列配套文件，完善了棚改工作流程和操作细则。同时于2016年7月1日出台了《利用存量商品房作为棚户区改造安置房市级奖励办法》等，有效发挥了棚户区改造拉动房地产去库存工作，收到了明显成效。

九是积极引导鼓励农民进城购房消化库存

农民进城购买存量商品房的，只要家庭成员中有1名户籍未迁出农村，其所有家庭成员仍享受原家庭在农村的一切权益。农民进城购买存量商品房的可在房屋所在地办理本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续，并享受城镇居民同等的教育和基本公共服务资源

五、我市房地产市场目前存在的主要问题

（一）商品房库存仍然较大，购房群体减少，消化库存压力大。

（二）大部分开发企业资金严重短缺，并且受经济下行，房价下降的影响，出现商品房按揭贷款断供现象，导致延迟交房和烂尾现象，住户意见大，引发的上访压力大。

（三）部分房地产开发项目由于违章建筑、未验先住等原因，导致不能及时验收和办理产权证。

（四）部分房地产开发项目供水、供暖、排水管网等市政基础配套设施不完善，导致有的项目不能入住，有的项目入住了没办法解决供水、供暖、排水等问题，社会矛盾强烈。

六、加快房地产去库存工作的意见建议

一是进一步完善房地产去库存台账。对房地产项目中存在的问题，分类进行梳理，逐一提出解决意见，并积极稳妥处置。继续清理已售但未网签的商品房，加快库存消减。同时做好新增库存量的把控。

二是市政府应协调金融机构加大对房地产企业贷款融资支持力度，帮助企业渡过难关，避免出现“烂尾楼”和社会不稳定问题发生。

三是针对房地产市场上出现的违规建设、未验先住、建审手续不全、配套设施滞后等问题，市政府应出台优惠政策，确保上述问题能在短时期内集中解决。

四是市政府应成立机构，抽调相关部门工作人员，依据出台的政策分市本级、榆阳区、其它县区三个层面分级负责，快速处理项目中存在的问题，化解矛盾纠纷，促进社会和谐。

五是部分急需验收，尤其是未验先住的项目，在交清有关费用，保证质量、消防安全的前提下，即可办理综合验收备案和产权登记手续。

六是涉及房地产开发的基础设施配套费、防空地下室异地建设费、水土流失保持费、劳保统筹费等收费项目减半征收或缓交。

七是存在违章违规的项目，在进行行政处罚时，应按照底限处罚。

八是集中整合政策释放红利。要将保障性住房、棚户区改造、农民工进城、移民搬迁与房地产去库存工作有机结合，原则上不再新建各类政策性住房，引导消化房地产市场存量房。

九是进一步完善公用服务设施和公共基础配套设施建设。加快完善房地产项目周边的道路、水、电、气、暖等公用基础设施及教育、医疗、公共交通、停车场等配套服务设施，通过配套完善商品房库存项目周边的基础设施，提升居民的购买愿望。

榆林市政协环资委

2016年12月30日