存在的主要问题：

一是由于征地“难缠”，筹资不易。基本上是哪里搞来土地就在哪里建，啥时有了钱就啥时建，先顾主体建筑，配套设施往往难以全面顾及。土地和资金不能按时落实，常常使计划不能按时推进，为了赶进度，经常是先上马，后审批；边规划、边设计，边施工，没有按照基本建设程序操作。较多的出现了把硬约束耽误的时间用压缩软约束的时间来弥补的权变现象。即使如此，为了赶时间的违程序操作，也由于可压缩的时间是极其有限的，所以经常是施工进度不能按照计划进度的要求推进。

二是不同类型的保障房面临不同的问题。在目前房价下行压力较大的背景下，我市南六县各县城都不同程度的已出现限价商品房滞销现象。公租房和廉租房是由政府投资建设和管理，入住成本最低，需要政府“贴钱”，存在“四难”问题，即入住对象审核难、物业管理难、退出难、项目运转难。

入住对象审核难。主要是中、低收入家庭住房状况调查工作机制不完善，在资格审查的过程中，存在申请保障性住房家庭的经济收入核定困难的问题,对于个体经营户的真实收入缺乏科学的测定手段。特别是外来人口不断涌入，人口构成成份复杂，部分申报对象诚信度不高，虚假信息多；对于骗取保障房的惩处力度较轻，震慑作用不足。目前还没有建立统一的信息共享系统，行业部门各自为政，以致信息审核的时效性、准确性较差。

物业管理难。主要是一些由住户负担的暖气和物业等费用不按时缴纳，收费困难；由于贫困户集中，有的保障小区物业公司不愿意负责管理，而住户不是业主，组成的住户管理委员会责任意识不强，难以发挥应有作用。

退出难。由于住房退出机制还不够完善，缺乏有效管理手段，在政府雇员为公共利益履行职责与住房用户为私自利益争取的较量中，基本是后者强于前者。因而，保障房住户自己不住后，私自转租、转让或闲置锁起来的现象就屡见不鲜。

项目运转难。廉租房、公租房都是政府投资建设，建设越多，投入越多;建好后为住户的服务管理还得继续投入，没有“卸下包袱”的时间表。

建议：根据实际需要，在市域一体的新型城镇化建设中安排保障房建设。

一是要按照我市新型城镇化规划的要求，配置保障房建设资源。榆林“一市四个经济区”的大格局和“中心一城五区”的新格局，带来人口由南部向北部迁徙，由农村向城镇迁居的趋势。南部常住人口总量减少，城镇居住人口在增加；北部常住人口总量增加，特别是城镇人口增加显著。目前，南部六县，房地产市场存在自有住房拥有率较高、存量过剩、空置率高、刚性住房需求较少，社会商品房与限价商品房的价格相差很小等情况。榆阳区的情况却大有不同，由于常住人口大量增加，保障房刚性需求强劲。榆阳区，除了外来务工经商人员，市属各县的农民、干部、职工都因各种原因在此居住。因此，人口输入地应是保障房建设的重点，榆阳区应是重点中的重点。

二是与产业载体建设相匹配，调动社会各方资源，采用“混建”模式。将保障性住房与商业楼盘、工业园区、汽车产业园区等一起布局，实施“混建”，这样不仅能更好地争取社会资金投入，缓解政府土地、资金等压力，就近解决园区、企业职工住房问题，而且使保障房合理布局，避免布点过分集中，缓解交通压力，特别是还破解了公租房小区管理和物业管理难度大等问题，落实了 “在开发商建设商品房时按规定强制性配建一定比例的保障性住房，否则不得审批商品房项目”的规定。使得不同收入阶层和不同职业、不同文化背景的居民混合居住，既有利于解决配套设施，提高基础设施利用效率，也有利于居民管理和文明社区建设。

三是研究破解“供求失衡，盘活存量”的办法。凡是因为交通不便，配套设施不全，生活服务赶不上的问题，而造成保障房入住率低的，则要着力解决配套设施问题；凡是社会商品房与限价商品房的价格目前已经很接近，出现限价商品房滞销，而造成保障房入住率低的城镇，则不再下达限价商品房建设任务；同时对于低收入居民的住房需要，可以考虑集中利用扶贫资金、移民资金、危房改造资金等购买符合建设标准的商品房作为保障房房源，或以低价把部分产权卖给保障对象，或作为公租或廉租房。凡是因入住标准严格而造成保障房入住率低的，可以适当放宽条件，对愿意到城镇定居的农民，与户籍改革相配套，制定城乡居住资源互换规则，解决进城落户农民的住房需求。

四是完善公共租赁住房管理。一要建立和完善保障对象档案。对住房保障对象按照收入水平、家庭困难程度和急需救助程度等情况进行分类，实行一户一档，登记和掌握廉租住房在实物、区位、权益等方面的基本状况，做到帐实相符、帐表相符、帐卡相符，便于及时核查。倾听廉租住户的诉求，确保该廉租住房符合正常居住条件。二要加强保障对象的入户教育，通过板报宣传栏、张贴公告、入住咨询解答等形式多样的宣传引导工作，规范承租户的生活行为与方式。在办理入住手续时统一签订合同，向每位承租户发放《廉租住房使用说明与注意事项》与《承租户须知》，为承租家庭入住后实施规范化管理打好基础。三要完善廉租住房租金收缴的措施，增加对住房保证金金额的收取，并纳入项目经费的专项管理，强化交费时限的约束力，严格执行滞纳金、违约金等经济惩罚措施，减少因延迟交租或恶意欠租带来的间接经济损失。以方便群众为宗旨，可以与小区就近的银行网点联系协商，实行“一卡通”式便捷性服务交费。四要全面实施廉租住房合同管理，严格规范廉租住房准入退出机制。根据详实的承租户资料，采取定期、不定期、月访、季度访、半年一核、一年一审、接受举报等方法，实行全程动态跟踪管理方式，登记每户的经济收入、人口、住房变动情况，调查核实每位承租户是否仍然符合居住廉租条件。对于骗取住房、恶意欠租、无正当理由长期空置、私自转租、转让、出借、调换、改变使用用途等违规承租行为，一经查实，直接解除租赁合同关系，取消其住房承租资格。

市政协研究室