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关于我市房地产市场发展情况的调研报告

编辑:admin     来源:榆林市政协    点击数:7751次     时间:2021年11月17日

按照《政协榆林市委员会2021年度协商计划安排》,为促进房地产业平稳健康发展,实现“稳房价、稳地价、稳预期”目标,市政协人口资源环境委员会于9月下旬,组织部分市政协委员及住建、自然资源和规划、住房公积金中心等部门负责人,赴神木、府谷、绥德、米脂4个县市区,就我市房地产市场发展情况进行了专题调研,现将调研情况报告如下。

一、基本情况

近年来,我市按照中央和省委、市委的要求,不断加强房地产市场管理,通过一系列政策措施的实施,房地产开发规模不断扩大、住房品质逐步提升,基本形成了以普通商品房为主、公租房和廉租房为辅的多层次住房供应体系,房地产市场平稳健康发展,有力地促进了经济社会发展和新型城镇化建设。

(一)房地产市场发展情况

1.房地产业进一步快速发展。截至目前,全市共有房地产开发企业493家,其中一级资质1家,二级资质57家,三级资质114家,四级资质195家,暂定资质126家。全市共有在建、在售房地产开发项目128个,其中新建项目28个,续建项目100个,呈现出购销两旺的局面。

2.房地产投资快速增长、供应持续增加。房地产投资方面,今年1-9月份,全市房地产累计开发投资95.37亿元,同比增长5%;其中中心城区房地产累计开发投资80.48亿元,同比增长6%。商品房供应方面,今年1-9月份,全市新增商品住房25389套,预售面积292.31万㎡,同比增长80%。中心城区新增商品住房11294套,预售面积136.14万㎡,同比增长25%。

3.商品住房销售增长、成交均价同比上涨。商品房销售方面,今年1-9月份,全市商品住房销售面积253.81万㎡,19608套,销售面积同比增长54%,套数同比增长49%。中心城区商品住房销售面积168.51万㎡,12765套,销售面积同比增长39%,套数同比增长34%。商品房销售价格方面,今年9月份,全市新建商品住房销售均价7358元/㎡,同比增长7%,环比增长12%。其中,中心城区商品住房销售均价8501元/㎡,同比增长11%,环比增长2%。同时,商品住房库存水平全面收窄。中心城区新建商品住房库存面积89.32万㎡,可售住宅7281套。新建商品住房库存去化周期为7个月,较2018年下降19%,较2019年下降44%,较2020年下降24%。

4.住宅项目用地保障力度不断加大。认真贯彻落实市政府《关于促进房地产平稳健康发展的若干意见的通知》要求,成立了稳地价长效调控机制工作领导小组,加大了中心城区土地统征储备力度,今年3月份,国土资源和规划部门全年计划供应住宅用地1989亩,比去年实际供应量增长36.6%。截至目前,中心城区供应住宅用地818亩,具备供地条件8宗483亩将根据市场需求逐步投放,处置消化造成闲置住宅用地1161.2亩,在年底前全面完成中心城区出让住宅用地2000亩任务。

二、存在问题

(一)土地供应总量不足与土地闲置现象并存。今年以来,国土部门加大了住宅用地供应力度,无论是年度计划供应总量,还是当前供应量都全面超越往年,但与持续走高的房价和群众购房的需求相比,住房用地供应仍然不足。受土地整合、审批管控、规划调整等因素影响,住宅用地资源趋紧,尤其是中心城区可用土地逐年减少,高新区、西沙、东沙等热点区域住宅有效供应无法满足市场需求,市场供需失衡导致稳控市场压力增大。部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给,近10年中心城区累计供应住宅用地197宗、8754亩,但因种种原因有3000亩土地尚未开发利用,占供应总量的34.3%。

(二)市场供需矛盾较为突出。一是建房成本与市场预期差距较大。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响,新建商品房成本逐年上涨,加之企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。比如,高新区南区土地未整合到位,“滨水西岸”、“崇文雅苑”棚改拆迁不到位,科创新城限制用地规划审批,无法启动供地及项目建设,进一步加剧了供需矛盾。二是区域性矛盾凸显。受教育、周边基础配套等资源配置不均衡影响,我市中心城区、部分县区房地产市场出现区域性“冷热不均”现象。中心城区学区房周边的楼盘销售比较火爆。例如2020年高新一中附近的“颐和家园”项目开盘即售罄,“曼哈顿”项目房源供不应求,“一号院”项目等成交活跃,且楼盘均价达到1.2万元/㎡,部分楼层已达到1.4万元/㎡;周边配套相对差点的项目(非学区房)销售价格比较稳定,如迎宾大道的“迎宾佳苑”、“亚都嘉府”,南郊片区的“荣轩家园”、“东城新筑”。神木市滨河新区楼盘均价7900元/㎡,部分好地段楼盘均价已过万元,较2019年销售价格同比上涨28.5%,老城区楼盘均价4100元/㎡,同比上涨6.5%。绥德县今年批准预售项目3个,同比增长200%,新建商品房均价5580元/㎡,同比增长12%。三是租赁住房供需结构性矛盾严重。我市的租赁住房需求群体主要为来榆、留榆工作的大学毕业生或外来务工人员,受个人经济能力和职住因素等影响,需求多为面积小、租金低的主城区房屋;而我市中心城区住房租赁市场的房源多为大面积房屋,交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是购房群体出现两极分化。榆林中心城区刚需住房需求群体趋向饱和,改善型住房仍受追捧。2020年以来,高新和西沙片区依旧一房难求,东沙、北郊片区今年7月以来楼盘销售渐趋理性。

(三)监管联动机制亟待健全。房地产市场监管涉及住建、发改、资源规划、市场监管、税务等多个部门,由于不少监管环节职责不清晰、配合不紧密等原因,造成市场监管漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计口径不统一、内容不完整、数据信息公布不全面不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避调控政策,出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。有的通过散布涨价信息等方式哄抬房价;有的未取得预售许可证销售商品房,捂盘惜售或变相囤积房源;有的存在违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修等违规乱象。2019年机构改革后,部分县区商品房预售职能由住建局划转至行政审批局,住建部门作为房地产市场调控的牵头部门,与行政审批局出现了权责不符、相互扯皮的情况。

(四)配套设施建设不够完善。一是基础设施不配套。我市老城区部分建设项目、新开发地块受周边区域环境限制,项目红线内外建设进度不衔接,房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用,学校、医院、幼儿园、养老机构等公益项目因规划、征地、资金等原因,不能与房地产项目同时建成投运,造成房屋建成后无法及时移交,导致部分楼盘滞销。二是幼儿园配建不规范。虽然新建住宅项目配建幼儿园已基本落实到位,建成后移交教育和民政部门(街道办)运营管理,对缓解“入园难”问题发挥了重要作用。但产权不清晰,经营主体不明确,全市缺乏统一的政策和法律依据。三是邻里中心配建执行难。虽然对榆林市中心城区新建住宅项目邻里中心配置结构体系、建设标准、建筑规模、权属问题和土地性质等事项作了明确规定,对提高我市城市规划建设标准,提升城市规划建设品质具有重要意义,但刚刚起步,执行难度大,可操作性差。

(五)公积金普惠性作用发挥有限。根据国务院、省市政府有关文件规定,其在职职工不分用工性质,包括聘用人员、人事代理人员、劳务派遣人员等都应依法建立住房公积金制度,按月足额为职工缴纳公积金。但目前,全市财政供养的协管员、村官、社区专职人员、公益性工勤岗位人员和大部分行政事业单位劳务派遣人员均未建立住房公积金制度,也一定程度上挫伤了低收入职工的积极性,住房公积金在保障中低收入者购房中的普惠性作用没有得到有效发挥。

2020以来,我市中心城区和部分县区房地产市场升温较快,究其原因主要有以下四个方面:  

(一)供求失衡。2013年以后,中心城区房地产用地供应开始缩减,自2018年后,开始加大土地供应量。2013年,高新区的房地产用地成交亩价为近十年最高值,达到582.14万元/亩。西南新区的房地产供应主要集中在2011-2015年,其中已供未开发的土地达到2700亩,自2016年开始没有新供应房地产用地。其原因主要有三个方面:一是积压购房需求逐步释放。居民住房消费在疫情期间受到短期抑制,但对居住条件的要求也因居家隔离发生较大变化,一部分人以追求大户型、高品质、优质物业服务为代表的消费需求被激发释放。二是西安楼市溢出效应带动。近年来西安楼市持续火爆以及双限政策的出台,一部分人投资需求及改善住房在我市就地转化。三是购房者的从众效应。市场价格的快速上涨导致刚需购房预期紧张,加之购房者存在买涨不买跌的从众心理,进一步推动了房价的上涨。

(二)资本投资。受通货膨胀影响,资金持有者缺乏很好的投资渠道,为规避资产贬值风险,在没有更好更安全投资获利渠道的情况下,对房地产投资的选择增多。同时,动力煤由今年1月份509.75元/吨,上涨至10月份1280.60/吨,价格暴涨151%,一部分煤炭利润进入房地产市场,导致房地产市场升温迅速,进一步推高房价。

(三)人口流入。据我市第七次全国人口普查数据,榆林常住人口362.5万人,居住城镇的占61.6%,城镇人口比重提高14.19个百分点,10年增加27.3万人。其中4个县市区人口增加,分别是:榆阳区33万人、神木市11.6万人、靖边县3.3万人、定边县1.9万人,其余县区均程度不同减少。榆阳区增加的人口最多,他们对住房的刚需和对高素质教育的需求是助推榆林中心城区高房价的中坚力量。

(四)传统习惯。“存钱不如买房”“结婚必须有房”“有钱首先买房”的传统观念,已经成为我市居民的普遍价值认同。一些有购买力的市民为争取到优质教育资源,不惜高价在学校、行政办公中心周边买房。据统计,2020年全市各项存款余额高达4641.7亿元,民间资本缺乏自由发挥的通道,在没有更好投资项目和更高投资能力情况下,买房已成为资本保值增值的最佳选择。

三、对策建议

(一)坚持政策引导,促进房地产市场平稳健康发展。一是坚持目标导向。要进一步提高政治站位,毫不动摇坚持“房住不炒”的定位,继续深化“一城一策”“因城施策”,落实“城市政府主体责任”的长效调控机制,让全体人民住有所居,不断提高居民生活质量。二是加强政策调控。坚持调控政策的连续性、稳定性,加强规划和政策引导,推进房地产开发建设布局的战略性调整,从各县市区的实际情况出发,重点发展中低价位普通商品住房、公租房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置,坚决抑制投机炒房,引导正常需求稳步释放,形成理性购买心态,避免出现房价大起大落。要围绕房地产建设布局调整,抓好新开项目地供应的分析论证,严格控制高档商品住房的土地供给,加大对中低价位普通商品住房的土地供给力度。三是要综合施策。长远看,对商品房市场不宜过多进行直接干预,在调控手段上要从过于依赖行政手段向综合运用经济、法规和行政手段转变,采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。要建立商品住房价格与社会经济发展相适应、市场需求与接受能力相适应的评价体系和评价机制,不断完善房地产市场评价和监测预警体系,规范房地产市场秩序。

(二)关注民生福祉,不断健全和完善住房保障体系。要加快构建由公租房、保障性租赁住房和共有产权住房组成的住房保障体系。公租房对城镇低保、低收入的住房困难家庭应保尽保,兜牢保基本的底线;保障性租赁住房主要面向阶段性住房困难的新市民;共有产权住房主要解决在本地稳定居住、稳定工作的无房或住房低于标准水平的夹心群体的住房问题,同时应保证新建保障性住房占新增商品住房一定的比例。

一是根据低收入人口数量和本级财政的承受能力建设社会保障性住房。建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的新机制,以解决中低收入家庭住房问题。可采取政府直接组织自建或政府在开发项目招标时,明确房地产商必须建设一定比例的保障性住房,由政府回购两种形式。要通过财政预算投入、土地出让金减免、住房公积金增值收益补充、银行政策性贷款支持、鼓励社会自捐赠等多种渠道筹措资金。在建设过程中,必须量入为出,实事求是,绝不能因盲目决策而入不敷出,无以为继。府谷县2011年规划建设13407套保障房,累计开工12107套,建成7473套,正在建设4643套。因项目资金问题,1300套租赁型保障房至今未开工建设,导致新府山保障房项目长期无法收尾,致使县上背上了沉重的财政包袱,该项目已累计投资50.74亿元,现完善还需30多亿元。

二是补齐住房租赁市场短板促进“租售并举”。榆阳、神木、靖边、定边等4个人口净流人城市,应将租赁用地纳入城市规划、供地计划。同时完善租赁用地出让方式,出让价款可分次或按年缴纳,从源头保障低成本租赁用地的供给;鼓励企事业单位利用存量用地建设租赁住房。无房职工数量大或周边租赁住房供不应求的企事业单位(园区),由单位提出申请,经当地政府批准,可利用自有存量建设用地自建,或以土地入股方式与开发单位合作建设租赁住房,户型、面积和租金实行严格的控制,全部房源面向无房职工纳入保障性租赁住房体系。土地用途与性质保持不变,可免土地收益金或出让金;加快明确存量物业改建租赁住房的政策。低效或闲置的非住宅物业,经过消防安全评估,条件许可的允许改建为保障性租赁住房,不缴土地出让金或收益金;加大财税、金融政策扶持力度。鼓励银行提供长期低息贷款支持租赁住房项目建设,并推动保险资金投资租赁住房建设。要统筹保障房和公共租赁用房规划和建设,研究出台优惠政策,支持高新区、科创新城大规模建设“人才公寓”,一方面作为吸引人才来榆的优惠条件,另一方面借以平抑房价。

三是进一步提高住房保障管理的精细化和精准化水平。要将符合条件的新市民及外来务工人员纳入保障,并精准识别、精准保障。要建立住房保障资源有效利用的制度保证。住房保障管理的一大难题是退出管理,存在“进来就出不去”的现象,这也是我市目前在保障性住房中面临的主要问题。对退出标准的设定、如何审核查处、采取何种退出机制、有什么惩处办法等都需要住房保障政策明确规定,做到住房保障的公平和住房保障资源的有效利用。

(三)保障土地供给,破解因供地不足引发的供需矛盾。一是优化供地结构。按照产城融合、职住平衡的理念,优化城市各类用地的空间规划结构,处理好住宅用地、商服用地、工业用地之间的结构比例关系,即生活与生产之间的关系。建立人地挂钩机制,建设用地供应特别是住宅用地供应应该与城市人口规模和新增人口规模挂钩。根据住房人群需求情况,科学合理确定商品房、保障房、公共租赁用房供地比例、商住比例和供地区域,防止因土地供应量大幅波动而引发房价大起大落问题;要在切实保障中小套型普通商品住宅用地供给的同时,适度增加改善型、高品质商品住房供地,满足不同层次人群的住房需求。二是加强储备调控。要加大净地储备调控力度,根据当前的去化周期,适时调整供地计划,切实加快土地供应节奏。要不断改进商品住房用地供应方式,研究制定“限房价、竞地价”等措施,建立房价地价联动机制,防止高地价抬高房价。深圳2021年第二批住宅用地规定,地块溢价率上限统一由45%调整为15%,达到溢价率上限后即摇号。广州也规定地价最高溢价率不超15%,“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%,这些做法值得我们学习。三是依法处置闲置地。各职能部门要加强沟通协调配合,加强房地产用地供后监管,对已供土地的开工、竣工等情况进行动态监测,有效盘活存量土地,依法从快处置闲置地,进一步提高土地利用效率,探讨对超期闲置土地征收闲置费或收回使用权,建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等,确保已供应的土地尽快形成有效住房供应。

(四)加强规划引领,切实增强城市整体性系统性生长线。

一是明确发展目标。要认真贯彻落实中共中央国务院办公厅近日印发的《关于推动城乡建设绿色发展的意见》精神,建立分层次、分区域协调管控机制,以自然资源承载能力和生态环境容量为基础,合理确定城市人口、用水、用地规模,合理确定开发建设密度和强度。提高榆林中心城区综合承载能力,建设产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的区域中心城市,推动多中心、组团式发展。二是科学编制规划。结合我市经济社会发展水平、人口流动变化趋势、住房供需状况、基础设施建设、老旧小区改造、城市更新等实际情况,统筹生产、生活、生态空间,科学测算房地产建设空间布局和建设总量,合理规划住房用地规模、结构、时序,科学编制住房发展规划。三是均衡配置资源。优先或同步建设居住区配套市政设施,以及幼儿园、学校、医院、农贸市场、社区综合体、养老机构、公园绿地等公共服务设施,完善居住区功能,增强居住的便利性和舒适度,引导产业、就业和人口有序流动,促进职住平衡,带动周边配套住房的开发建设,切实改变我市局部区域资源配置失衡、公共资源扎堆等突出难题。借鉴深圳做法,通过优质教育资源有序合理流动等措施,解决好我市高新区“学区房”房价过高的问题,以增强市民幸福感、获得感。

(五)加强科学监管,持续整治规范房地产市场秩序。按照中省“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求,加快构建科学的房价控制体系,落实房价地价“双控”政策。一是加强平台建设。加快建立和完善房地产信息化管理平台,强化信息共享,借助现代化信息手段提高监管能力,推动大数据管理成果服务于市场发展和监督管理;相关部门要利用大数据等先进技术手段,对调控范围内的购房人群作出区分,并探索在持有环节做文章,对调控政策在不同群体中可能造成的影响作出更充分更精准的预判,尽最大能力防止“误伤”刚需群体。二是及时公开信息。要加强和规范房地产开发经营管理相关数据的统计发布工作,确保数据的准确性、及时性,为政府科学决策、房屋交易各方提供准确可靠的参考依据。三是要强化预售监管。适时将商品房认购环节纳入监管,建成预售管理平台,采取“线上诚意登记、公证摇号”和“线下公证选房”的模式开展销售工作,有效控制多头签约、多头购房,杜绝炒买炒卖房产行为。意向购房人通过预售管理平台进行实名意向登记,一次只能参与一个商品住房项目的登记,在该项目选房结束后,方可参与下一个商品住房项目的意向登记。登记购房人选中房屋后连续两次放弃签约的,一年内不再接受其填报意向登记信息。有效制止房地产开发企业和中介机构协同炒房、违背购房者意愿搭售车位车库、虚报装修价格、签订阴阳合同等违法违规行为,加大典型案件查处力度,发挥震慑作用。

(六)强化刚性约束,扩大住房公积金制度覆盖面。日前,市住房住房公积金城镇私营企业和其他城镇企业住房公积金缴存人数为6.14%,远低于西安市的55.29%和宝鸡市的14.53%。因此扩大住房公积金制度的覆盖面,有效保障企业职工合法权益。一是规范合同文本格式。将建缴住房公积金相关条款内容写入人社部门规范劳动合同文本范畴,只要企业招聘劳动务工人员,就必须建缴住房公积金,有效推动住房公积金扩面建缴工作有序开展。二是建立非公企业住房公积金缴存奖补政策。借鉴安徽省滁州市的成功经验,鼓励上规模非公企业建立住房公积金制度,可采取阶段性奖补政策,对将建缴住房公积金人数超过总人数一定比例的规模企业,按单位缴存公积金的50%予以财政补贴,有序引导非公企业正常缴存公积金。同时在起步缴存阶段也有效减轻企业负担,有助于企业职工队伍的稳定,也能解决企业职工的购房的资金需求。三是做到财政供养人员全覆盖。对全市行政事业单位协管员、劳务派遣人员及其他财政供养的公益性岗位人员等建立公积金制度。全市行政事业单位的协管员、劳务派遣人员及其他公益性岗位人员等,这部分人员中所在单位绝大多数未建立住房公积金制度,按照中省市有关扩大住房公积金制度覆盖面的相关意见,这部分财政供养人员应当缴存住房公积金,可由本级财政预算资金予以实施,保障相关人员的合法权益,以解决他们的实际购房困难问题。

(七)盘活存量房源,推动二手房市场健康发展。一是要加强顶层设计。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房政策体系,加大存量房普查力度,尽快出台和完善相关政策措施,加速存量房流转,快速形成有效供给,实现房产资源合理配置。二是要进一步规范二手房市场。合理引导房价,健全交易制度,透明交易信息,探索执行商品住房不动产权证满两年等条件方可上市交易。三是要进一步加大老旧小区提升改造和棚户区改造力度。调整和完善加装电梯等政策措施,不断提升环境质量和物业服务水平,改善居住品质。四是要完善住房租赁交易服务平台。为租赁市场供需提供高效、准确、便捷的信息服务,规范中介机构房源信息发布、服务收费和企业、个人出租住房行为。五是要鼓励闲置或者利用效率低的商业办公用房。引入卫生医疗、养老健康、教育培训、文体娱乐等基础配套属性的功能性产业,要全面清理住改商、住改办等现象,引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动,提高使用效率,促进市场健康发展。


(市政协环资委)


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