（作者：刘  琳）—、房地产价格的概念、形成条件及影响因素

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物，是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。也就是说，房地产要有价格与其他任何物品一样，需要具备3个条件，即：有用性、稀缺性和有效需求。影响房地产价格的因素主要有以下9  大类：房地产自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素和其他因素。

二、榆林房价上涨原因

从上分析可以看出，房地产价格上涨是各项综合因素综合作用的结果。就榆林房价上涨而言，我个人认为，主要是受房地产自身因素、人口因素、经济因素、社会因素的影响(当然还有其他因素)。

(一)房地产自身因素影响    

随着社会生产的发展，建筑物本身的质量、功能、装饰装修、外观形象有了明显的进步。同时，随着西部大开发战略的推进和榆林三大发展目标的实施，榆林的城市形象不断提升、城市环境日益改善、交通条件和公共服务设施日趋完备，使榆林的区位优势和居住条件不断提升，从而导致了榆林房价的上涨。

(二)人口因素影响

一是随着榆林城市总体规划的扩编，外来人口、流动人口不断增加，市区人口密度不断增大，对房地产的需求随之旺盛，导致求大于供，价格自然上涨。同时，由于人口密度的增大，刺激了商业、服务业等的发展，提高了房地产的价格。二是人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，对居住环境也力求宽敞舒适，增加了对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。三是随着家庭人口规模的小型化，即家庭平均人口数量的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量增加，引起房地产价格上涨。

(三)经济因素影响

一是榆林经济的快速发展，投资、生产活动活跃，对厂房、住宅、商店等的需求增加，由此引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。二是建筑材料价格(特别是水泥、钢材、木材的价格)、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，增加了房地产的开发建设成本，从而促使房地产价格上涨。三是居民特别是中低收入居民收入的增加，其所增加的收入大部分甚至全部会按照消费顺序（衣食住行）用于提高居住水平，这自然增加了对居住房地产的需求，从而促使居住房地产价格上涨。

(4)社会因素影响

一是房地产投机因素作用。当房地产价格节节攀升时，那些预计房地产价格还会不断上张的投机者纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，促使房地产价格进一步上涨(近两年，这种现象在榆林表现得比较突出)。二是城市化的结果。随着榆林向陕西省第二大城市的发展，原来依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移，分散的农村人口逐步向各种类型的城镇区域集聚，造成对城市房地产的需求不断增加，从而加速了城市房地产价格的上涨。

概括地讲，可以归纳为：成本推进房价、标准提升房价、投机误导房价、更重要的是“需求拉动房价”。

三、榆林房价的主要问题和关键

房价主要问题是低价房屋供应体系不完善，房价关键在于增加供给。现在社会主要的呼声是要求“低价位”、  “小户型”，根本问题是住房制度不完善。

很多国家和地区都把建造“公共住宅”作为社会政策，由政府或者非赢利的社会机构来实行。这种房屋的特点就是“价位低”、“户型小”。香港地区半数居民家庭住在政府提供的“居屋”和“公屋”里，新加坡87％的居民是住政府建的“组屋”，台湾地区的“国民住宅”是由社会提供，韩国是由政府设立的“住宅公社”提供，美国的低收入家庭住宅由政府房屋署提供或在政府资助下提供，等等。

我国近年来积极发展房屋市场化，但没有规定由政府与社会机构去提供经济适用房和廉租房，在制度方面责任人缺位。去年以来居民情绪越来越激烈，管理层只是对开发企业提山“小户型”的要求。所以目前的规定带有明显的过渡性，过渡的方向当是“政府安排公共房屋，企业开发商品房屋”。

综上，房价上涨主要的原因就是：低价房屋供应体系不完善，导致所有住房需求涌向市场商品房屋这—条渠道，造成低收入人群的不满和愤怒。

2006年的调控作用不算很明显，到2007年政府加大管理力度和细化措施，相信政府肯定会从构建和谐社会的高度去重视中低收入社会人群的住房供应问题。只有这样，踏踏实实解决供应体系不完善的问题，才有可能真正最大限度地缓解房价主要矛盾。

当然，解决“低收入”社会群体的需求及供应体系结构之外，还需要增加社会供给，这是问题的关键。（编辑：常瑜）